北(běi)京等地區近期房(fáng)租出現過快(kuài)上漲，引起廣泛關注，而随著(zhe)原我愛我家副總裁胡景晖“炮轟”長租公寓運營機構并從我愛我家離職而引發對長租公寓更廣泛的(de)争議，上演了(le)“一出好戲”。在這“好戲”背後，帶給市場更多(duō)思考。首先，長租公寓機構在利益驅動下(xià)，出現了(le)惡性競争等問題，對市場造成了(le)一定的(de)影(yǐng)響;其次，市場供需不平衡顯然存在，尤其是在一些大(dà)城(chéng)市和(hé)優質房(fáng)源，這種不平衡也(yě)一定程度上會影(yǐng)響房(fáng)租，因此，在部分(fēn)城(chéng)市需要加大(dà)供給;最關鍵的(de)是，在住房(fáng)租賃市場，雖然出台了(le)一些相關的(de)政策，但是并未完全細化(huà)落地。同時，監管也(yě)相對缺失，因此，需要完善政策和(hé)補齊監管短闆。(張星)
貝殼研究院和(hé)21世紀産業研究院共同發布的(de)《2018中國住房(fáng)租賃白皮書》指出，從2015年開始，關于租賃市場的(de)政策就進入密集發布期，但均有待細化(huà)和(hé)落地。
由北(běi)京房(fáng)租租金上漲引發的(de)争論持續發酵。過去幾年來已經深深介入住房(fáng)租賃行業的(de)各路資本，在此輪争論中被指爲推高(gāo)房(fáng)租租金的(de)重要“元兇”。如何規範資本行爲、防止惡性競争，成爲争議的(de)焦點之一。
不止資本，梳理(lǐ)我國租賃政策不難發現，在數據獲取、行業規範、供應機制、租客權益保護等方面，都存在大(dà)量的(de)監管空白地帶。這是由租賃政策滞後的(de)客觀現實所決定，但導緻了(le)租賃市場各方信息不對稱，既不利于市場穩定，也(yě)使得(de)對租賃市場的(de)調整手段較爲有限。
針對北(běi)京住房(fáng)租賃市場的(de)現狀，8月(yuè)19日，北(běi)京市房(fáng)地産中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房(fáng)租賃企業負責人(rén)參加。各方共同承諾不進行惡性競争并哄擡租金，同時加大(dà)供應。
但多(duō)數業内人(rén)士仍然冀望于實質性的(de)改變。即借助此次風波，加強住房(fáng)租賃市場的(de)各項“基礎設施”建設，同時保護各方權益，從而更好地迎接“租售并舉”時代。
缺失的(de)數據
在國家統計局的(de)官方口徑中，對住房(fáng)租賃市場的(de)統計指标遠少于買賣市場。買賣指标中，既有成交量、價格指數等基礎指标，也(yě)有土地交易、投資規模、資金狀況等間接參考項。
而對于租賃市場的(de)統計，僅有“租賃房(fáng)房(fáng)租”指數一項，且作爲構成CPI的(de)八大(dà)類别中的(de)一個分(fēn)項而存在，不甚起眼。
這種單一的(de)數據來源，使得(de)監管層和(hé)研究者很難對租賃市場有全面的(de)了(le)解。“租賃市場缺乏基礎的(de)數據，除了(le)供應端的(de)房(fáng)源數量，也(yě)沒有需求端的(de)人(rén)口增量和(hé)流動情況。”住建部住房(fáng)政策專家委員會主任顧雲昌向21世紀經濟報道表示，在監測租賃市場的(de)變化(huà)時，可(kě)供參照(zhào)的(de)指标很少。
從某種程度上說，這是由于租賃市場分(fēn)散、多(duō)變的(de)特性所決定。諸葛找房(fáng)數據研究中心首席分(fēn)析師陳雷向21世紀經濟報道表示，當前租賃房(fáng)源極爲分(fēn)散，來源有機構、二房(fáng)東、個人(rén)直租等，且租賃中介較多(duō)，以小中介爲主。同時租賃房(fáng)源流動性較大(dà)，數據積累困難，因此租賃市場數據相對較少。
中國房(fáng)地産估價師與房(fáng)地産經紀人(rén)學會副會長柴強認爲，雖然我國早就開展了(le)住房(fáng)租賃合同備案工作，但由于各種原因，真正去備案的(de)情況很少。這就導緻租賃市場不像二手房(fáng)買賣那樣，能夠留存足夠的(de)交易數據。
近年來，一些大(dà)城(chéng)市按照(zhào)要求，開始實施住房(fáng)租賃合同網簽備案制度，但由于起步較晚，真正做(zuò)到全面備案尚需時日。
在多(duō)數受訪者看來，這背後有深層的(de)制度原因。一方面，租賃市場有明(míng)顯的(de)地域性特征，政策從中央到落地，既要結合當地的(de)現實，又需要有人(rén)力、物(wù)力、财力去支撐，短期内很難一蹴而就;另一方面，近幾年房(fáng)地産買賣市場火爆，各地監管部門将主要精力放在這一領域，而對體量相對較小的(de)租賃市場有所忽略。
北(běi)京某知名中介機構負責人(rén)向21世紀經濟報道透露，近幾年來，他(tā)曾多(duō)次應住建部、北(běi)京市住建委等部門的(de)邀請參與房(fáng)地産市場座談，但甚少有關于租賃市場的(de)專項座談，大(dà)部分(fēn)情況都在探討(tǎo)買賣市場，對租賃市場多(duō)一筆帶過。
據悉，在缺乏一手數據的(de)情況下(xià)，監管者主要從各大(dà)中介機構處獲取租賃數據。但這些機構的(de)市占率有限、經營策略不同、統計口徑亦有差别，即使将各家的(de)信息拼湊起來，也(yě)很難反映出市場全貌。
而由于缺乏數據支持，加之租賃市場的(de)分(fēn)散性，對租賃市場的(de)監管手段十分(fēn)有限。前述從業者表示，一直以來，政府部門對租賃市場的(de)管理(lǐ)手段以“檢查、約談”爲主，其餘則靠“行業自律”。
相比買賣市場，這種做(zuò)法既缺乏價格指導機制，對供應端的(de)調整也(yě)十分(fēn)有限。因此，對租賃市場的(de)管控效果始終不甚理(lǐ)想。
政策細則有待落地
近年來，多(duō)路資本進入租賃市場，并培育出多(duō)家大(dà)型租賃機構。而大(dà)型租賃機構在擴張中的(de)非正當競争，被視爲推高(gāo)租金的(de)原因之一。
在柴強看來，部分(fēn)租賃企業的(de)确存在惡性競争。但大(dà)型機構推高(gāo)租金的(de)論調被過度解讀，按照(zhào)現階段租賃機構的(de)市占率，還遠遠達不到壟斷的(de)水(shuǐ)平。
他(tā)還認爲，培育專業化(huà)、機構化(huà)租賃企業的(de)大(dà)方向不應被否定。柴強向21世紀經濟報道表示，大(dà)型租賃企業能夠提供更好的(de)租賃品質，有利于市場走向規範化(huà)。而從監管的(de)角度來看，這些企業更有利于管理(lǐ)，也(yě)能夠提供更多(duō)、更有價值的(de)市場數據。
但柴強表示，應當注意大(dà)型租賃企業在擴張中的(de)壟斷傾向和(hé)非正常競争苗頭，并及時加以制止。
顧雲昌認爲，此輪有關租金的(de)争論，有望成爲促成租賃市場政策完善的(de)契機。在他(tā)看來，在房(fáng)地産調控長效機制、租售并舉住房(fáng)制度的(de)大(dà)框架下(xià)，房(fáng)源信息普查、租賃信息平台建設等行業“基礎設施”正逐漸完善，從而盡快(kuài)爲行業提供基礎數據。
柴強也(yě)表示，随著(zhe)租售并舉時代的(de)到來，有關租賃市場的(de)政策會不斷完善，并會涉及供需、監管等各個層面。
顧雲昌表示，還應關注租賃市場與買賣市場的(de)關系，除兩個市場的(de)聯動機制外，還有“租售比”等指标。此外，作爲市場需求的(de)重要部分(fēn)，對于大(dà)中城(chéng)市的(de)人(rén)口流動也(yě)應密切關注。
他(tā)還認爲，保障租客權益，也(yě)應是政策關注的(de)重點。因爲“當租客感到不安全時，就不會長期留在租賃市場”，而這種不安全感主要來自對房(fáng)源的(de)清理(lǐ)，以及租金的(de)不斷調整。
就當下(xià)北(běi)京市場的(de)高(gāo)租金，剛從我愛我家副總裁的(de)職位上辭職的(de)胡景晖建議，“通(tōng)過全國的(de)住建系統，迅速建立全國房(fáng)租指導價，每個月(yuè)向老百姓公示”。也(yě)有業内人(rén)士認爲，應直接對租金進行調整。
但柴強認爲，對租賃價格的(de)調整應慎之又慎。因爲直接管控租金有利也(yě)有弊，一直是學術上的(de)難題。但可(kě)以通(tōng)過調整供需的(de)方式間接調整。
貝殼研究院和(hé)21世紀産業研究院共同發布的(de)《2018中國住房(fáng)租賃白皮書》指出，從2015年開始，關于租賃市場的(de)政策就進入密集發布期，但均有待細化(huà)和(hé)落地。從現有内容來看，未來的(de)政策趨勢“包括不限于”5個方向：集體土地建租賃住房(fáng)、提取公積金支付房(fáng)租、租金抵扣個稅、租購同權、租戶權利保障。
