北(běi)京高(gāo)房(fáng)租的(de)話題發酵多(duō)日後，終于産生階段性結果。8月(yuè)22日，北(běi)京市住建委等多(duō)部門曝光(guāng)了(le)23家存在違法違規問題的(de)中介機構。
同時被曝光(guāng)的(de)，還有長租公寓領域存在的(de)八類問題：哄擡房(fáng)租、無照(zhào)經營、不退押金、打隔斷群租、轉租他(tā)人(rén)、強制貸款付租金、對委托出租房(fáng)不予維修、采取軟暴力(堵鎖眼，恐吓，騷擾)威脅租房(fáng)人(rén)等。
随著(zhe)存量房(fáng)時代的(de)到來和(hé)“租售并舉”的(de)提出，近年來，一批專業化(huà)租賃機構開始崛起，并進入擴張階段。根據貝殼研究院的(de)數據，截至今年上半年，全國十大(dà)城(chéng)市機構化(huà)房(fáng)源占比爲9%，未來将不斷擴大(dà)，并催生一批規模龐大(dà)的(de)運營商。
這些企業一定程度上改變了(le)租賃市場分(fēn)散、無序的(de)狀況，但到目前爲止，仍然未能使行業變得(de)規範。在推高(gāo)租金的(de)諸多(duō)因素中，機構之間的(de)惡性競争和(hé)違規行爲，仍是不可(kě)回避的(de)一項。
那麽，過去這些年，租賃企業的(de)商業模式發生了(le)哪些變化(huà)?随著(zhe)租售并舉時代的(de)到來，合規與盈利能否得(de)到解決?
“空置期”的(de)秘密
長期以來，房(fáng)屋租賃公司多(duō)以居間服務的(de)方式來運作。即發布房(fáng)源信息、介紹房(fáng)主和(hé)租客見面并簽訂租賃合同，然後收取約相當于一個月(yuè)租金的(de)服務費。
在網絡化(huà)、平台化(huà)的(de)趨勢下(xià)，信息不對稱的(de)局面逐漸改善，居間服務降溫，租賃公司(中介)更多(duō)地承擔類似“二房(fáng)東”的(de)角色。具體做(zuò)法是，租賃公司與房(fáng)主簽訂房(fáng)屋托管合同，取得(de)房(fáng)屋的(de)管理(lǐ)權，然後以更高(gāo)的(de)價格将房(fáng)屋出租。其間，租客和(hé)租賃公司——而非房(fáng)主——簽訂合同，甚至不會和(hé)房(fáng)主見面。在這種模式下(xià)，租賃公司的(de)收入來源是差價。
“雖然租賃行業不斷變化(huà)，但基本的(de)利潤來源，就是從賺服務費變成吃(chī)差價。”北(běi)京某資深從業者向21世紀經濟報道說，從本質上說，長租公寓運營商都是“二房(fáng)東”，隻不過相對高(gāo)級。
“但當你進入吃(chī)差價階段時，就會衍生出很多(duō)的(de)服務，盈利點也(yě)開始增多(duō)。”他(tā)表示，比如，爲獲取更高(gāo)的(de)價差，機構會通(tōng)過改善裝修、打隔斷、提供增值服務(維修、保潔等)，增加租賃空間，或提高(gāo)居住舒适度。
顯然，進入以“吃(chī)差價”爲主要模式的(de)租賃行業，成本結構也(yě)更爲複雜。上述從業者表示，租賃企業的(de)成本可(kě)大(dà)緻分(fēn)房(fáng)源成本、運營成本兩大(dà)類。
自如CEO熊林(lín)曾向21世紀經濟報道表示，運營成本主要來自于三個方面：一是配置裝修成本，機構化(huà)要比個人(rén)更有效率;二是人(rén)工成本;三是空置成本，如果空置率偏高(gāo)，資本運營效率就下(xià)降了(le)，利潤也(yě)會被攤薄。在熊林(lín)看來，空置成本是“問題的(de)核心”。
租賃企業會通(tōng)過各種方式降低成本。據了(le)解，大(dà)型長租公寓運營商有長期合作的(de)裝修公司。由于風格統一，操作也(yě)頗爲熟練。以自如爲例，在北(běi)京，完成一間毛坯房(fáng)的(de)硬裝，通(tōng)常隻需要15-20天的(de)時間，效率驚人(rén)。此外，在家具家電的(de)采購中，大(dà)型運營商也(yě)能通(tōng)過集中采購的(de)方式将成本降低。
而在減少空置期、節約空置成本方面，運營商更是有一套獨特的(de)做(zuò)法。
今年5月(yuè)，王宇(化(huà)名)将位于北(běi)京東五環某小區的(de)一套55平方米的(de)房(fáng)屋委托給自如，雙方簽訂了(le)三年的(de)委托合同。他(tā)向21世紀經濟報道表示，由于是毛坯房(fáng)交付，在合同的(de)第一年中，雙方約定了(le)3個月(yuè)的(de)空置期，用(yòng)于房(fáng)屋裝修和(hé)前期尋租。合同的(de)後兩年，每年約定25天的(de)空置期，用(yòng)于房(fáng)屋的(de)到期騰退與轉租。
王宇表示，這接近5個月(yuè)的(de)空置期，并不算(suàn)在托管期限之内。也(yě)即，雙方簽訂的(de)托管合同爲三年，而自如持有房(fáng)屋的(de)時間約爲三年五個月(yuè)。
在王宇看來，由于自如具有極高(gāo)的(de)裝修效率，北(běi)京租賃市場又處于供不應求的(de)階段，5個月(yuè)的(de)空置期中，至少有一半的(de)時間能被運營商“節省”出來。不僅不存在所謂的(de)“空置成本”，還能據此獲得(de)額外的(de)收益。
他(tā)同時表示，考慮到自如的(de)品牌影(yǐng)響力，即使有一些小中介出價更高(gāo)，他(tā)也(yě)仍然将房(fáng)屋委托給自如進行管理(lǐ)。
盈利前景仍不明(míng)朗
根據城(chéng)市房(fáng)産網的(de)數據，今年第二季度，50個典型城(chéng)市租金收益率(年租金收入/房(fáng)屋價值)爲2.6%。其中，4個一線城(chéng)市的(de)平均租金收益率僅爲1.7%。作爲對比，2017年倫敦的(de)指标爲3%左右，紐約4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，東京4.3%左右。
該機構認爲，我國部分(fēn)城(chéng)市的(de)租金收益率處于較低水(shuǐ)平，說明(míng)我國租金與房(fáng)價的(de)背離度較高(gāo)。其原因在于“房(fáng)價漲幅過大(dà)”。
前述從業者向記者解釋租金的(de)定價機制：綜合考慮成本、同區域内其他(tā)房(fáng)源價格、市場走勢、淡旺季等各種因素。同時，品牌運營商還會再适當上浮。
諸葛找房(fáng)發布的(de)數據顯示，2018年7月(yuè)，北(běi)京市挂牌租賃房(fáng)源平均租金爲90.12元/平米·月(yuè)，今年以來累計上漲15.75%。其中，品牌公寓平均租金爲157.2元/平米·月(yuè)，明(míng)顯高(gāo)于市場平均水(shuǐ)平。
盡管如此，品牌公寓仍然面臨著(zhe)盈利難題。到目前爲止，尚無長租公寓品牌能夠實現全面盈利。今年年初，熊林(lín)曾向21世紀經濟報道表示，租賃行業的(de)特點是，初期需要有經濟投入，在一定時間後，規模效應才能凸顯。目前仍然是投入期。
蛋殼公寓創始人(rén)兼CEO高(gāo)靖則給出這樣的(de)答(dá)案，“對于盈利問題，我相信，資本市場都非常理(lǐ)性，大(dà)家看的(de)必然是長遠目标和(hé)長期利益。現階段我們追求的(de)是規模、服務和(hé)品牌，盈利不是我們考慮的(de)問題。”
爲了(le)盈利，租賃企業會采取一些不合規的(de)手段來提高(gāo)運營收入，如“打隔斷”等，但是，包括對房(fáng)屋改造等均有硬性規定。
“國際上，很多(duō)人(rén)口稠密的(de)大(dà)城(chéng)市允許運營商将房(fáng)屋分(fēn)隔出租。但在我國的(de)很多(duō)城(chéng)市，‘打隔斷’是嚴格禁止的(de)，即使做(zuò)好水(shuǐ)電、消防等安全防範也(yě)不行。”前述從業者表示，這就相當于宣告了(le)“N+1”模式的(de)死亡。
與此同時，對于房(fáng)源成本相對較低的(de)商業地産、廠房(fáng)等物(wù)業來說，很多(duō)城(chéng)市不允許調整水(shuǐ)電系統，“那就基本沒法做(zuò)了(le)，沒有上下(xià)水(shuǐ)的(de)房(fáng)源基本租不出去”。
多(duō)數受訪者認爲，近期關于房(fáng)租的(de)討(tǎo)論，能夠成爲使租賃行業走向規範的(de)契機。但從商業的(de)角度來說，距離形成有效的(de)盈利模式還有很長的(de)路要走。
至少在現階段，大(dà)部分(fēn)從業者都對行業的(de)盈利前景不甚樂觀。8月(yuè)19日，SOHO中國董事長潘石屹說，“長租公寓不到1%的(de)租金回報，租房(fáng)的(de)價格再翻一番還是虧本的(de)。所以我覺得(de)做(zuò)這個生意的(de)過程中，一定要有一個指引，不能偏離這個指引，賺錢的(de)事情去做(zuò)，不賺錢的(de)事情别去做(zuò)。别跟好多(duō)創業者一樣，以燒錢爲榮，這是一條不歸路。”
